Два года пандемических ограничений кардинально изменили реалии существования бизнеса, сформировав новые потребности в том числе и в отношение офисного пространства. От офисов ведущие бизнес компании отказаться не могут, но задуматься о новом формате размещения сотрудников ситуация, безусловно, заставила многих.
К текущим трендам рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга можно отнести:
- повышенный интерес к альтернативным решениям (flex-офисы, коворкинги);
- активный поиск готовых офисов под конкретные проекты стремительно развивающегося IT-сектора;
- основной спрос со стороны арендаторов с запросом на площади в пределах от 500 до 1000 кв. м;
- предпочтение арендным услугам полного цикла.
На этом фоне потенциальные арендаторы задаются вопросами о том, стоит ли в состоянии неопределенности расширяться или сжимать арендуемые площади. У владельцев же офисной недвижимости вопросы, следующие:
- как снизить затраты на строительство офиса, не теряя в качестве помещений;
- с помощью каких технологических решений оптимизировать сдаваемые в аренду офисные пространства.
Этап поиска офиса: специфика спроса
Как показывает статистика, основной интерес на рынке офисной недвижимости формируется сегодня в сегменте аренды средних площадей, что и понятно: в условиях экономической нестабильности арендаторы не готовы делать серьезные инвестиции, оставляя задачу осуществления вложений собственникам.
Собственники же привлеченные средства направляют на проектные/строительные работы и выполнение комплектации офиса, выставляя в результате более дорогостоящие лоты, но предоставляя при этом арендаторам возможность обойтись без существенных затрат на старте.
Рассмотрим экономическую часть на конкретном примере. На сегодняшний день стоимость возведения современного офиса с хорошей отделкой потребует порядка 30-50 тыс. руб. вложений на квадратный метр. Ставка аренды готовых офисных площадей выше и, в зависимости от желаемого собственником срока возврата вложенных средств, формируется в пределах +200-500 руб. за м2.
Основной вывод: в Санкт-Петербурге спрос уверенно разворачивается в сторону готовых офисов, и это безусловно позитивный тренд для владельцев бизнес-центров.
При этом спрос на рынке классических офисных площадей снижается в ответ на растущее предложение в сегменте flexible office space и прочих альтернативных решений. Почему так — говорим далее.
Новый подход к использованию арендных офисных площадей
Текущие реалии таковы, что многие компании планируют урезание офисных пространств без сокращения штата сотрудников. Этим планам отвечают новые форматы аренды — такие как hot-desking (интерактивное бронирование рабочих мест) и комбинированный график по типу «дом-офис».
Новым на данном рынке можно считать интерес крупных компаний к коворкингу: если до сих пор идея общего офисного пространства привлекала, как правило, фрилансеров, индивидуальных предпринимателей и различных мастей стартаперов, то в сложившихся реалиях даже компании-гиганты арендуют подобные площади для более удобного размещения своих сотрудников.
Велик интерес и к универсальному формату серверных офисов, который позволяет гибко корректировать затраты на аренду, без потерь отказываясь от лишних площадей или безболезненно увеличивая офис при расширении штата.
Классические офисы перестраиваются с учетом новых требований, основные из которых — зонирование и качественная цифровизация, способная в том числе обеспечить коммуникации между офисами одной компании, распределенными по разным районам города.
О динамике спроса на профильном рынке
Хотя прошедший 2021 г. характеризуется частичным спадом деловой активности, напрямую связанным со вспышками коронавируса, годом ранее на фоне пандемии в СПб открылось немало новых офисов — как результат завершения допандемических сделок.
Активное развитие flex-сегмента началось совсем недавно, предложение пока заметно ниже, чем в сегменте классических офисов, поэтому новые проекты пользуются востребованностью уже на этапе проектирования — это дает возможность девелоперам учесть при строительстве нужды будущего арендатора.
Крупнейшими арендаторами, ищущими новые офисы под свои проекты, являются игроки активно развивающиеся в регионе IT-сектора.
