В современных условиях насыщенности рынка коммерческой недвижимости одним из самых весомых приоритетов стала инфраструктура объектов, под которой сегодня в отношение офисных помещений принято понимать:
- общее состояние здания и его инженерных систем (включая энергообеспечение);
- комплекс допуслуг, к которым имеют доступ арендаторы.
Эта совокупность характеристик для разных объектов может заметно разниться, в зависимости от масштаба проекта, уровня его финансирования и ориентации на ту или иную аудиторию.
Говоря об этом понятии простыми словами, можно сформулировать так: инфраструктура в современном офисе — это совокупность средств для удовлетворения потребностей большого количества ежедневно находящихся на территории БЦ людей и для обеспечения условий для их эффективной работы. Итак, что должно быть в «офисе мечты»?
Признаки хорошего офиса
В сегменте коммерческой недвижимости ценятся разные возможности, поэтому понятие инфраструктуры здесь довольно широко. Для офиса это, прежде всего, удобство пребывания офисных работников, возможность выполнения ими своих рабочих обязанностей и организация дополнительных услуг для оптимизации ряда бизнес-процессов.
К примеру, наличие на территории БЦ залов для проведения переговоров/конференций — это экономия на аренде площадей под подобные помещения и удобство организации самих мероприятий с минимальными затратами времени, а наличие магазинов — мера достижения определенной эмоциональной уравновешенности сотрудников, которые спокойно работают, зная, что успеют сделать необходимые покупки.
При этом развитая инфраструктура вовсе не означает, что первые этажи БЦ должны быть торговыми точками всех форматов и товарных групп. На территории офисного центра приветствуются следующие объекты:
- пункты общественного питания (лучше несколько разных);
- фитнес-центры, спортзалы;
- отделения банков, банкоматы;
- салоны красоты.
Перечень может быть расширен (аптека, копировальный центр, химчистка, парикмахерская и т.д.), однако лишнее может оказаться во вред, поэтому разумный баланс сдаваемых в аренду площадей и сопутствующих им объектов инфраструктуры должен закладываться еще на этапе проектирования как часть концепции.
О нормах, стандартах и классификациях
На западе существует целая индустрия по созданию инфраструктурной составляющей офисной недвижимости, разработаны форматы услуг для размещения в БЦ. В России, как бы то ни было, стандартов или норм по выделению в составе офисного проекта площадей под инфраструктуру не существует, поэтому под каждый проект реализуется собственное решение.
Определенные расчет, тем не менее, существуют. Так, операторы точек общепита при формировании предложения для конкретного офисного центра учитывают планируемое количество посетителей (внутренние сотрудники + внешний поток) и подбирают наиболее подходящий формат — от заведения фаст-фуда до ресторана.
А вот классификации офисных площадей содержат довольно четкие требования в части инфраструктурного наполнения, хотя и здесь множество нюансов, включая региональные особенности (к примеру, далеко не всякий БЦ класса В из глубинки соответствует такому же статусу на столичном рынке).
Строго говоря, единой утвержденной классификации офисных центров нет ни на западе, ни в РФ. На нашем рынке чаще всего используется система «ABC» (разработка Building Owners and Managers Accociation), адаптированная под отечественные реалии — расширенная классом D для оценки нереконструированных зданий советской застройки (используется крайне редко) и подклассами «В+» и «В-».
Примеры инфраструктурного наполнения бизнес-центров в СПб
Рассмотрим питерские стандарты на примере проектов известного петербургского девелопера «Теорема», на счету которого — 9 введенных в эксплуатацию офисных центров классов А и B+.
Название |
Район |
Площадь аренды, м2 |
Инфраструктура |
Бизнес-парк «Полюстрово» класс А |
Калининский |
110 000 |
Кафе/рестораны Парк, прогулочная площадка/озеро Комнаты для курения Магазины Салон красоты/барбершоп Банкоматы, банковские терминалы Автосалон/СТО/мойка машин Парковка на 1210 мест |
БЦ «H2O» класса B |
Красногвардейский |
9970 |
Кафе/ресторан Банкомат Наземный паркинг, 280 мест |
ТОЦ «Эврика» класс В+ |
Невский |
50000 |
Кафе/рестораны Фитнес-центр, теннисная комната Магазины, гипермаркет, аптека Салон красоты Места для курения Банкоматы/терминалы паркинг, 630 мест (открытый) |
Почему важна инфраструктура в бизнес-центре
В приведенной выше классификации ключевую роль играет расположение офисных зданий, и инфраструктурное наполнение тоже в немалой степени привязано к этому параметру — оно наиболее важно для БЦ, удаленных от делового центра (в том числе для расположенных за чертой города так называемых бизнес-парков).
Действительно, в деловой части большого города не будет проблемой найти, где поесть или, скажем, купить канцтовары, в то время как в удаленном микрорайоне необходимых служб может и не оказаться поблизости. Однако наличие данных сегментов инфраструктуры на территории офисного центра остается серьезным конкурентным преимуществом.
Эксперты говорят так: на макроуровне происходит адаптация инфраструктуры к особенностям конкретного рынка, на микроуровне — к конкурентной среде и формату/окружению самого объекта. В зависимости от того, на каком этапе развития находится рынок, на первый план выходят те или иные инфраструктурные объекты (сейчас наиболее востребованной составляющей является пункт общественного питания).
Примечательно также, что некоторые объекты вполне успешны, хотя и не предлагают ничего, кроме собственно офисных помещений. Но для большинства БЦ точки общепита, наличие конференц-зала, переговорных комнат и некоторых иных инфраструктурных единиц является решающим фактором доходности всего проекта.