Действующее отечественное законодательство устанавливает порядок договорных отношений между арендодателем и арендатором. Таким образом, собственник может передать свое имущество во временное платное пользование только по соглашению, которое в юридической практике называют договором аренды. На законодательном уровне все вопросы аренды, включая порядок расторжения через суд, регулируются Гражданским кодексом РФ (гл. 34) с учетом ряда подзаконных актов.
При аренде нежилой постройки/помещения сохраняются общие положения в части аренды имущества (ст. 606 – 625 ГК РФ), однако при составлении соглашения необходимо знать, какие нюансы отличают договор аренды нежилого помещения.
Нежилым называют здание/помещение, которое не служит для проживания людей и использование которого возможно исключительно для коммерческих либо административных целей. К этой категории относятся, к примеру, торговые площади, склады, офисы (отличительные особенности таких объектов закреплены в ЖК РФ, ст. 22).
Важно: арендодатель должен быть собственником нежилого помещения и иметь правоустанавливающий документ; для самого объекта недвижимости необходима регистрация в Росреестре.
Арендное соглашение: важные аспекты договора
Независимо от того, являются ли стороны соглашения физическими лицами или организациями, соглашение между ними должно быть оформлено в письменном виде в двух заверенных экземплярах (ГК РФ ст. 651). — в противном случае оно признается недействительным.
Документ обязательно должен содержать следующую информацию:
- адрес передаваемого в аренду объекта (с указанием номеров всех зданий и комнат, этажей, при наличии — кадастрового номера);
- количество арендуемых квадратных метров с официальным подтверждением (например, паспортом из БТИ);
- цель аренды в соответствии с полученным разрешением;
- порядок передачи помещения (дополнение в виде протокола приема-сдачи с указанием выявленных дефектов и/или неполадок);
- права и обязанности сторон, включая порядок оплаты коммунальных услуг и ответственность за проведение ремонта;
- порядок расторжения данного соглашения;
- срок действия (возможно также оформление аренды на неопределенный срок, что сохраняет законную силу соглашения, пока сторонами исполняются его условия).
Эти детали рассматриваются как согласование сторонами условия временного пользования. Договор, в котором не отражен требуемый законодательством минимум данных по сделке, может быть признан ничтожным (ГК РФ, ст. 607).
На документе обязательны подписи участвующих в сделке сторон с указанием их фактических/юридических адресов, банковских реквизитов и контактных данных. Договор длительной аренды (год и более) в обязательном порядке подлежит госрегистрации (ГК РФ ст. 609).
Также полезно знать, как составить соглашение при оформлении аренды с последующей передачей арендатору имущественного права (ГК РФ, ст. 609 и 624).
Документальное сопровождение
Чтобы грамотно оформить договор аренды нежилого объекта, надо, в первую очередь, собрать все необходимые документы. Пакет документов для сделки будет зависеть от категории сторон-участников и необходимости регистрации.
Для идентификации физических лиц в рамках договорных отношений требуется удостоверение личности, юридическим лицам дополнительно необходимо предоставить учредительные документы.
Арендодатель должен иметь при себе:
- документы, подтверждающее право собственности на нежилое здание/помещение (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН);
- кадастровый паспорт (при наличии);
- при коллективной собственности — доверенность на предпринимательскую деятельность от имени прочих представителей.
Важно также учитывать, какие тонкости возможны в конкретной ситуации — например, если арендодатель-физлицо находится/находился в браке, потребуются дополнительно заверенное нотариусом разрешение второго супруга либо соглашение о разделе имущества и т.п.
Порядок регистрации договора
Процедура осуществляется через МФЦ или в подразделении Росреестра по месту нахождения недвижимости (предельные сроки выполнения регистрационных действий составляют соответственно 9 или 7 рабочих дней).
Необходимые документы:
- заверенный сторонами договор (три экземпляра);
- паспорта и/или учредительные документы сторон;
- для ИП и юрлиц — ИНН, выписка ГКН, приказ о назначении директора;
- для заявителя-юрлица — выписка из ЕГРЮЛ;
- акт приема помещения.
Регистрация в Росреестре — услуга платная, квитанция о внесении госпошлины подается вместе с пактом документов, сумма определяется в соответствии с Налоговым кодексом РФ:
- при обращении в орган одной стороны соглашения — 2 тыс. руб. (физлицо) или 22 тыс. руб. (юрлицо);
- при обращении обеих сторон (или если сторонами договора являются физлицо и организация) указанные суммы делятся между участниками пропорционально.
Подводя итог сказанному выше, заметим, что гражданско-правовое соглашение, закрепляющее передачу нежилого здания/помещения во временное платное пользование — достаточно сложный юридический документ со многими подводными камнями.
Хорошей гарантией прозрачности арендных отношений всегда является сотрудничество с солидными бизнес-центрами, которые предлагают готовые выверенные годами практики соглашения. В большинстве же случаев необходимо тщательно вычитывать документ, в идеале — привлекать к процедуре опытного юриста. Юридической поддержки потребует и расторжение через суд
