Экспертам рынка коммерческой недвижимости хорошо известно: репутация бизнес-центра и престиж объекта на рынке (не говоря уже о его финансовых показателях) во многом зависят от подхода собственника или управляющей компании к формированию состава арендаторов.
Чтобы создать в офисном центре гармоничную атмосферу, целесообразно обеспечить присутствие фирм, профессиональные, финансовые и имиджевые характеристики которых сходны. Но еще важнее своевременно (как правило, на этапе строительства БЦ) найти так называемого якорного арендатора.
Якорь в бизнес-центре
Корневое значение привычного нам слова «якорь» — «крючок», и его давно уже используют не только для обозначения устройства для удержания на месте лодки/судна, но и как символ стабильности, уверенности, защищенности.
«Якорными» в офисном центре считаются два вида арендаторов:
- компании, занимающие большие площади (в теории — 10-50%, но на практике на отечественном рынке это обычно порядка 30%);
- компании, чья известность и репутация способны повысить общую привлекательность БЦ.
Согласно западным стандартам, крупному арендатору могут отказать, если он не соответствует концепции бизнес-центра — в России арендуемая площадь является главным критерием отношения к арендатору, поэтому потенциальному «якорю», скорее всего, не откажут.
Что значит якорный арендатор в БЦ для собственника
Оба типа офисных «якорей» крайне интересны собственнику, причем сразу по нескольким причинам, в числе которых:
- сдача на длительный срок большого объема площадей;
- прозрачность и безопасность арендных отношений (в том числе в виду публичности арендатора);
- ускорение аренды остальных площадей;
- повышение престижа БЦ и его рыночной стоимости как объекта недвижимости.
Есть, впрочем, для владельца БЦ и серьезный риск: если сотрудничество с крупным клиентом по какой-либо причине будет прекращено, не исключены ощутимые финансовые убытки из-за единовременного высвобождения большого количества площадей.
На что влияет якорь в БЦ: цена соседства
От появления в бизнес-центре крупного известного и/или публичного клиента выигрывает не только владелец, но и прочие арендаторы. Эксперты отмечают, что за престижное соседство многие компании готовы даже платить по более высоким ставкам.
Находясь в одном здании с крупным банком, известной компанией, носителем международного бренда и т.п., все соседи оказываются в определенной степени в лучах славы, автоматически получают доверие клиентов и партнеров, повышают уровень лояльности собственных сотрудников и ценность своей фирмы на рынке труда.
К тому же, сильный «якорь» становится основой для формирования общей концепции офисного центра, что дает уверенность в достойном бизнес-окружении (то самое сходство профессиональных, финансовых и имиджевых характеристик, о котором мы говорили выше).
Что важнее — статус или размер?
Привлечение якорного арендатора имеет для бизнес-центра стратегическую важность. Однако даже компании с мировым именем не стоит рассчитывать на серьезные преференции, если она планирует занять каких-нибудь 100-150 квадратов.
На практике привилегии определяются и размером арендуемой площади, и статусом компании, и степенью готовности здания
Когда и как привлекать основного арендатора
Привлечение крупных клиентов обычно начинается на стадии строительства БЦ, более того — задолго до его сдачи в эксплуатацию. Иногда бизнес-центр изначально возводят под крупного арендатора, и в таком случае возможно финансирование строительства за счет его инвестиций. Но чаще привлечение осуществляется через стандартные схемы (профильные выставки, презентации, помощь хорошо знающих потребности разных игроков рынка профессиональных риелторов и т.п.)
Многое, конечно, зависит от заложенной на стадии проектирования концепции. Так, задача существенно упрощается, если речь идет о проектах от известных международных архитектурных бюро (например, компания «Теорема» приглашала для разработки ряда своих проектов известное немецкое бюро TCHOBAN VOSS Architekten).
Наиболее эффективным способом поиска и привлечения якорных арендаторов до недавних пор считалось использование услуг брокерской компании, однако в посткризисных реалиях предварительные договоры аренды на этапе строительства заключаются все реже — даже крупные компании ищут интересные для них решения в высококлассных (А, В+) завоевавших доверие и авторитет бизнес-центрах.
