На первый взгляд ответ на этот вопрос прост: собственный офис/магазин/производственный цех — это по-настоящему круто и это реальное свидетельство успешности компании/организации/предприятия. Но ответить быстро — еще не значит ответить правильно, поэтому остановимся подобнее на каждом из вариантов, не забывая важнейший бизнес-принцип: для развития компании нужны свободные деньги, и чем больше средств можно сегодня запустить в оборот, тем выше завтра будет прибыль.
Смысл инвестировать в коммерческую недвижимость появляется у компаний, давно и успешно существующих на рынке, демонстрирующих уверенную динамику развития. Такое приобретение укрепляет позиции бизнеса в глазах инвесторов и кредиторов, под залог недвижимости компании охотно предоставят кредит в любом банке, а при неудачном развороте дел свои площади всегда можно сдать в аренду. На старте такой вариант мало кому доступен, да и в целом преждевременен.
Кроме того, решение напрямую зависит от вида бизнес-деятельности. Например, если владельцу магазина откажут в продлении аренды, он рискует потерять клиентуру, а на новом месте ему придется раскручиваться с нуля. Совсем по-иному ответит на вопрос, купить или арендовать коммерческую недвижимость, команда профессионалов (например, IT-специалистов), которым важно не столько место, сколько свобода, и которые, конечно, предпочтут арендовать необходимое для реализации проектов помещение.
Экономика вопроса
Выбор между арендой и покупкой офиса потребует сравнения затрат в долгосрочной перспективе. Основные критерии оценки — текущие финансовые возможности компании и ежемесячные расходы на содержание площадей с учетом имеющихся рисков.
Так, если у компании есть свободные средства в достаточном количестве, необходимо оценить, что выгоднее — вложить их в недвижимость или запустить в оборот. Если собственных средств недостаточно, и придется брать кредит — значит, необходимо просчитать стоимость заемных средств (когда кредит невелик, а прогноз по прибыли позитивный, можно задуматься и о варианте покупки, в противном случае лучше не торопиться).
Что же касается содержания офиса, то целесообразно, исходя из статистики затрат по текущему помещению, просуммировать коммунальные и эксплуатационные расходы, расходы на охрану, амортизацию офисного помещения, его уборку, вывоз мусора и т.п. и сопоставить с арендной платой за аналогичные площади — чтобы прикинуть экономию от покупки в перспективе.
Отметим также, что даже компании-гиганты далеко не всегда обзаводятся недвижимой бизнес-собственностью. К примеру, компания Яндекс большинство своих офисов арендует, и только недавно решила построить свою штаб-квартиру в Москве, выкупив здание гостиницы Korston на Воробьевых горах.
Аренда и покупка офиса: плюсы и минусы
Офисные площади на рынке коммерческой недвижимости занимают особое место. Это самые востребованные квадратные метры, под которые в каждом современном городе возводятся бизнес-центры с серьезной классификацией (классы А, В, В+, С) и высокой конкуренцией за клиента, которая является лучшим стимулом для расширения предоставляемых арендаторам сервисов и улучшения качества обслуживания.
Арендуя офис, предприниматель:
- экономит деньги, получая свободные средства на развитие бизнеса;
- не привязывается к одному месту, может выбирать лучшее сочетание цены и качества услуг;
- может без существенных усилий и затрат расширить площади при увеличении штата сотрудников (и наоборот);
- имеет возможность отказаться от помещения, если прекратит деятельность (для этого целесообразно в договоре аренды предусмотреть право на досрочное расторжение).
Недостатки аренды, впрочем, тоже очевидны, и главный из них — зависимость от арендодателя. Действительно, собственник может расторгнуть договор или отказать в его продлении — и арендатору, независимо от текущего состояния его бизнеса, придется организовывать переезд на новое место, что требует и времени, и денег. Не застрахован арендатор и от повышения арендных ставок.
Риски при покупке офиса совсем иные, но, пожалуй, еще более существенные. В первую очередь, это, конечно, юридическая чистота сделки, что несложно (хоть и недешево!) обеспечить путем привлечения опытных юристов и риелторов. А вот вторая угроза — это падение цен на коммерческую недвижимость, и в текущих условиях от такого риска никто не застрахован.
