Как оформить раздел договора аренды «форс мажор»

До недавнего времени условие о форс-мажоре в договорах рассматривалось, скорее, как формальность. Однако пандемия Ковид-19 и связанные с ней ограничения заставили по-иному взглянуть на этот момент соглашения, и сегодня обеим сторонам договорных отношений целесообразно разобраться в нюансах.

Сразу же акцентируем внимание на том, что в российском законодательстве термина «форс-мажор» нет, а понятие это пришло из французского и латыни (force majeure или vis maior) и переводится как «высшая сила». В договорных отношениях под ним понимается непредсказуемое событие, от воли участвующих в сделке сторон не зависящее и приводящее к невозможности выполнения договорных обязательств.

ГК РФ (ст. 401, п. 3) вводит лишь понятие «непреодолимая сила», предлагая понимать под ним чрезвычайные обстоятельства, при данных условиях непредотвратимые, но не разъясняя, что такое «чрезвычайность» и «непредотвратимость». Тем не менее, от ответственности за невыполнение обязательств по договору они формально освобождают.

Как определяются условия force majeure на практике

В отсутствие четкого определения на практике чрезвычайным признают событие, наступление которого в конкретных условиях обычным не является, а предвидеть его было невозможно. Оценка непредотвратимости дается в сравнительном анализе — как невозможность избежать подобного обстоятельства и/или его последствий другими участниками гражданского оборота, занимающимися аналогичной деятельностью.

Обычно форс-мажором признаются:

• стихийные бедствия природного и техногенного характера (ураган, наводнение, землетрясение и пр.);
• диверсии и террористические акты;
• запретительные меры, проводимые на государственном уровне;
• международные санкции и эмбарго,
• массовые заболевания;
• военные действия;
• крупные забастовки и т.п.

При этом отнести к обстоятельствам непреодолимой силы не удастся предпринимательские риски — финансово-экономический кризис, скачок цен на мирровом рынке, резкое изменение валютного курса, снижение потока пользователей/клиентов, отсутствие на рынке необходимых для исполнения обязательств товаров или отсутствие денежных средств у стороны договора.

Резюмируя, можно сказать, что в договоре стороны вправе определять перечень форс-мажорных событий самостоятельно, но с учетом их соответствия предписанным законом характеристикам — чрезвычайности и непреодолимости.

Наступление форс-мажора по договору аренды

Как известно, абсолютное большинство компаний офисные помещения арендуют — это весьма удобно, практично и экономически выгодно, а отношения между арендатором и арендодателем надежно регулирует соответствующий договор.

Учитывая текущую ситуацию, договор аренды необходимо составлять очень точно и грамотно, ведь эпидемия (а с этой проблемой мы имеем дело уже второй год) — это одно из признанных условий форс-мажора.

Недостаточно четко и конкретно сформулированные пункты раздела об обстоятельствах непреодолимой силы ведут к произвольной трактовке сторонами ситуации и чреватыми разногласиями — таким как:

На самом же деле следует понимать, что страдают от форс-мажорных событий обе стороны, поэтому далее мы рассмотрим, как оформить раздел договора аренды «форс мажор» с учетом обоюдных интересов.

Пункты для правильного оформления раздела «форс-мажор»

С учетом реалий сегодняшнего дня в соглашение об аренде коммерческой недвижимости следует внести такие пункты для защиты позиции:

Предлагаемые пункты позволят подстраховаться от риска недобросовестного использования ситуации контрагентом, с одной стороны, и адекватно подготовиться к возможным проблемам, с другой. Конечно, интересы арендатора и арендодателя диаметрально противоположны, что требует взвешенного подхода и поиска разумного консенсуса в двусторонних договорных отношениях.

Следует также напомнить, что ранее условия форс-мажора и порядок действия сторон при его наступлении прописывались далеко не во всех договорах аренды, поэтому сегодня целесообразно перезаключить соглашения так, чтобы максимально исключить возможные злоупотребления.