Жизнь течет стремительно, внося изменения буквально во все сферы — меняются и требования к условиям труда и размещения сотрудников. Соответственно, характеристики офисных зданий и помещений должны соответствовать определенным стандартам.
Именно поэтому и необходима классификация офисной недвижимости — обобщенный оценочный инструмент для всех его участников (арендодателей/арендаторов, оценщиков/риелторов, экспертов/аналитиков и пр.).
Чтобы быть отнесенной к определенному классу, коммерческая недвижимость, позиционируемая как офисное здание/помещение, должна обладать четко выделяющим ее из прочих аналогичных решений набором характеристик и качеств. Офисный центр, в частности, должен обеспечивать соответствующий присвоенному ему классу уровень услуг.
Деление офисов на классы, с одной стороны, помогает арендодателям более точно позиционировать свое предложение на рынке, привлекая именно те компании, которые с максимальной вероятностью заключат наиболее выгодный долгосрочный договор аренды. С другой стороны, арендаторам легче ориентироваться в огромном многообразии предложений, выбирая только из тех, которые соответствуют реальным финансовым возможностям.
Деление такое, впрочем, всегда имеет достаточно условный характер, причем проблема эта существует не только в России.
Системы классификации офисов: мировая и отечественная практика
В международной практике приняты несколько вариантов градации офисной недвижимости. Чаще прочих используется система, разработанная Ассоциацией владельцев и менеджеров зданий (Building Owners and Managers Accociation, или BOMA), согласно которой бизнес-центрам присваивают три категории — от наиболее качественных и престижных (А) до далеких от современных требований (С).
При оценке БЦ используются такие характеристики – локация, тип и год постройки зданий, состояние инженерных коммуникаций, наличие систем обслуживания, планировка и отделка помещения и пр. По набору параметров несложно догадаться, что такая оценка во многом субъективна.
Единой утвержденной классификации нет и в России: на профильном рынке применяются разные вариации — правда, базирующиеся на сходных принципах. В разное время базовые принципы, согласно которым присваиваются классы коммерческих помещений, предлагали:
- главный аналитик Российской Гильдии риелторов Стерник Г.М.;
- Московский Исследовательский Форум 2003 г. (с дополнениями в 2006 и 2013 гг.);
- Санкт-Петербургский Исследовательский Форум 2008 г.
Какие бывают классы офисов в российской системе
На практике оценочные компании нередко опираются на западную систему «ABC», но многие с учетом российских реалий используют расширенный четырехбуквенный вариант. Множество оставшихся от советской эпохи зданий функционируют по сей день без реконструкции, а потому по своим техническим характеристикам слишком явно не дотягивают до «капиталистического» класса С, поэтому введена дополнительная категория «D».
Ужесточение же отечественных требований к офисным площадям нашло отражение в тех изменениях, которые МИФ принял к своей же классификации от 2003 г., а именно:
- в 2006 г. в структуру дополнительно были введены типы офисов «В+» и «В-» (что-то наподобие школьных 4+ и 4-: все понимают, чем отличаются эти оценки от канонической четверки — но никто точно объяснить не может);
- В 2013 г. был введен пункт «Сертификация», предполагающий соответствие международным стандартам энергоэффективности — американскому Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), который выдается только на уже построенный объект, и британскому Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM), предполагающему оценку на этапах проектирования, строительства и капремонта.
Существует еще одна система, используемая двумя крупнейшими консультантами отечественного рынка коммерческой недвижимости (консалтинговыми компаниями Colliers International и Noble Gibbons). Она предполагает дробление класса А (А1/А2/А3 или А+/А/А-).
Классы A, B, C, D: описание и отличия
Учитывая все сказанное выше, игрокам профильного рынка стоит опираться на современную шкалу, включающую четыре класса — от A до D. При этом следует подчеркнуть, что два последних класса — вид, так сказать, «вымирающий».
- Категория С — это удаленные от центральных транспортных развязок здания постсоветской застройки с невысоким уровнем обслуживания, ограниченного наличием парковки и охранной системы. Здесь не стоит рассчитывать на приличный интерьер, условия для отдыха и решения бытовых задач сотрудников очень средние.
- Категория D — это помещения в нереконструированных учреждениях советской постройки (бывшие институты, админздания и т.п.), которые нередко выглядят вполне респектабельно, однако системы коммуникаций и планировки в них абсолютно не соответствуют современным требованиям, перечень услуг крайне узок, транспортная доступность низкая. Единственное, что может привлечь арендатора — низкая цена аренды, но и это преимущество может обернуться затратами на ремонт, без которого запустить работу коллектива просто не удастся.
Заботящиеся о комфорте сотрудников и престиже своей компании арендаторы такими предложениями не интересуются. А вот различия между классами А и В, включая внутренние подгруппы — задача более тонкая и действительно достойная внимания.
Основные параметры классификации престижных офисов
Для профессиональной оценки здания, по мнению специалистов, необходимо 20 параметров, к классу А можно отнести бизнес-центры, имеющие минимум 16 из них, к классу В — хотя бы половину.
Конечно, оперировать таким количеством параметров сложно, поэтому их можно сгруппировать и сократить до семи основных, а именно:
- Месторасположение.
Отличие БЦ классов А и В — выгодная локация (центральные и деловые районы, удобные подъезды к зданию, близость метро и транспортных развязок, при необходимости — организация доставки сотрудников офисов собственными автобусами); центры А и В+ не располагаются вблизи объектов, негативно влияющих на имидж (например, тюрьма, свалка и т.д.), что не является обязательным для В-.
- Тип и возраст здания, его конструктивные особенности.
Класс А — это только новые здания, которые были изначально спроектированы или полностью перестроены как офисный центр с высотой этажей от 3 м, обязательно обеспеченные крытым или подземным паркингом (минимальный парковочный коэффициент — 1:100 кв. м).
Класс В — деловые центры 10-15-летней застройки или реконструированные здания, требования к паркингу обязательными не являются даже для В.
- Системы жизнеобеспечения и коммуникаций.
Не самый заметный глазу, но один из самых важных параметров. Для присвоения по нему класса А потребуется, как минимум, бесперебойное безопасное электроснабжение, современная центральная система кондиционирования воздуха, услуги провайдера, скоростные лифты.
- Планировка и использованные отделочные решения.
Требования к классу А — площадь этажей от тысячи квадратных метров с центральным расположением санузлов, лестниц и лифтов, планировка Open Space (шаг колонн — не менее 8м х 8м). В офисах В+/В- нередки и смешанная, и кабинетно-коридорная планировки. В отделке предусмотрены пластиковые окна, подвесные потолки, качественные половые и настенные покрытия, рациональное освещение.
- Безопасность.
Многоуровневые системы с противопожарной автоматикой, видеонаблюдением, контролем доступа и круглосуточной охраной.
- Инфраструктура.
Обязательные для комфорта столовые/кафе, банкоматы и пр., для более престижных БЦ — переговорные комнаты, конференц-залы, дополнительные сервисы (обычно размещаемые на первом этаже спортивные центры, магазины, салоны красоты и т.п.)
- Управленческие и дополнительные услуги.
Арендаторы в таких бизнес-центрах полностью избавлены от решения вопросов с любыми техническими поломками и неисправностями, а также вывозом мусора и уборкой.
