Как формируется арендная плата за офис — вопрос, который волнует любого арендатора, ведь нередко за внешне простой строкой «аренда — 1500 руб./м²» скрывается масса нюансов: от круглосуточной охраны и уборки до непредвиденных платежей за вывоз мусора или интернет.
Интересный факт: по опросам арендаторов, до 60% компаний не могут точно сказать, за что они платят ежемесячно, кроме «аренды помещения».
Одни владельцы включают в ставку чуть ли не обслуживание кофемашины, другие — выставляют отдельный счет за открытие ворот. Поэтому разберемся, что именно может (и должно) входить в плату за арендованный офис, а за что вы, скорее всего, заплатите дополнительно. И, главное — как избежать неприятных сюрпризов, когда вы уже въехали в новый офис и распаковываете коробки.
Базовая аренда: не только стены и крыша
Когда вы слышите, что ставка аренды составляет, скажем, 1500 рублей за квадратный метр, может показаться, что это цена только за «куб воздуха». На деле базовая ставка — это уже не просто аренда стен и крыши, а определенный набор условий и опций. Но прежде, чем разбираться в деталях, давайте поймем, из чего вообще складывается эта сумма.
Что такое ставка «за метр» и как она формируется
Ставка за квадратный метр — это базовая единица расчета, умножаемая на площадь помещения. Но внутри этой цифры может скрываться множество компонентов: стоимость собственно помещения и арендуемого имущества, цена за доступ к инфраструктуре, оплата эксплуатации общих зон и другие расходы. Как правило, владельцы бизнес-центров опираются на следующие параметры:
- класс здания и его местоположение;
- наличие ремонта и степень готовности офиса к въезду;
- востребованность площадей в районе;
- уровень конкуренции и заполняемость объекта;
- наличие дополнительных услуг и опций.
Как говорил Уоррен Баффет, «цена — это то, что вы платите, а ценность — то, что вы получаете».
Этот подбирающийся к собственному столетию американский предприниматель и инвестор отлично разбирается в вопросе! Так и с арендой: важно понимать, что именно скрывается за «ценником» на табличке.
Что чаще всего входит в базовую ставку
Большинство адекватных арендодателей включают в ставку аренды как минимум:
- собственно сдаваемое в аренду нежилое помещение в том виде, в каком оно есть (с отделкой или без, с инженерией или только «каркасом»);
- базовую отделку (если она заявлена в договоре);
- доступ в офис 24/7 (не всегда, но чаще всего);
- стандартные коммуникации (электричество, водоснабжение, вентиляция);
- обслуживание общих зон (лифты, холлы, туалеты);
- базовую охрану здания (видеонаблюдение, турникеты, пост охраны);
- уборку и освещение общих пространств.
При этом содержание самого офисного помещения (уборка, вывоз мусора, интернет и т.д.) — это уже отдельная строка, и она частенько в базу не включается.
Важно понимать: такие базовые условия — это не «подарок», а часть рыночной нормы для объектов среднего класса. Однако многое зависит от конкретного арендодателя: кто-то дает больше, кто-то — урезает даже базовые вещи.
Следующий логичный вопрос — за что придется платить отдельно?
Эксплуатационные расходы, или что прячется в «коммуналке»
Пока арендатору кажется, что он платит только за квадратные метры, в реальности значительная часть ежемесячного счета — это эксплуатационные расходы. Именно та самая «коммуналка», которая бывает неожиданно внушительной. Но что конкретно за ней стоит?
Operating expenses — это совокупность расходов на эксплуатацию и содержание здания, которые арендодатель распределяет между арендаторами.
Часто в этот список входят:
- охрана здания и прилегающей территории;
- уборка общих зон и прилегающей территории;
- вывоз мусора;
- электричество для освещения общих зон, работы лифтов и другого оборудования;
- отопление и вентиляция;
- водоснабжение и водоотведение;
- техническое обслуживание систем (лифты, кондиционеры, пожарная сигнализация и пр.);
- текущий мелкий ремонт по зданию и замену расходных материалов.
Интересный факт: по оценкам Knight Frank, в БЦ класса B и выше эксплуатационные расходы составляют от 15% до 30% от общей суммы арендных платежей.
Отметим также, что контроль за расходами — это зона ответственности управляющей компании или самого собственника, если он ведет объект напрямую. Именно они выбирают подрядчиков на уборку, организуют график охраны, следят за тем, чтобы лампочки в коридорах горели, а отопление включалось вовремя.
Дополнительные услуги: по запросу и за отдельные деньги
На практике содержание офиса мало чем отличается от содержания квартиры: базовая комплектация есть, а все остальное — по желанию и за дополнительную плату. Такие услуги не обязательны, но именно они часто определяют комфорт арендаторов.
- интернет и телефония — зона ответственности арендатора
Часто арендаторы считают, что есть офис — значит, интернет уже работает. Однако в большинстве офисных центров канал связи проводят провайдеры по договору с УК, а вот подключение офиса, разводка кабелей и настройка рабочих мест — зона ответственности арендатора. Иногда провайдеров несколько, и можно выбирать между ними.
Важно: интернет входит в базовую ставку только в коворкингах и гибких офисах. В обычных офисах — это отдельный договор и отдельный счет.
- уборка офиса — включена, но не всегда
Даже если здание блестит, это заслуга УК — в общих зонах. Уборка внутри конкретного офиса не всегда входит в стандартный пакет. Зачастую арендатор сам решает, кому доверить пыль на подоконниках. Управляющая компания может предложить свою клининговую службу, но это дополнительная услуга. Стоимость зависит от размера офиса, графика уборки и набора задач.
- мебель, ремонт, доступ на крышу — все обсуждаемо
Нужна офисная мебель, кондиционер в переговорке или доступ на крышу для курилки или вечеринки? Все эти нюансы чаще всего обсуждаются отдельно.
Например, мебель может быть предоставлена в пользование и включена в стоимость на время действия договора; доступ в технические зоны — крыша, подвал, серверная — возможен, но обычно по согласованию с УК и чаще всего с доплатой.
Совет: еще на стадии обсуждения условий аренды стоит подробно узнать, какие опции предлагаются дополнительно и во сколько они обходятся. Это поможет избежать неприятных сюрпризов и закладывать в бюджет реалистичную сумму.
Чек-лист: что уточнить перед подписанием договора
Перед тем как поставить подпись на договоре аренды, не поленитесь задать управляющей компании или собственнику офиса несколько простых, но крайне важных вопросов. Это поможет избежать непредвиденных трат, недопонимания и споров уже в процессе работы.
Уточните заранее:
- входит ли в арендную ставку эксплуатация помещения и общих зон;
- кто оплачивает электричество, воду и тепло;
- кто отвечает за кондиционирование и вентиляцию;
- есть ли обязательные или опциональные услуги УК (уборка, охрана и др.);
- какие платежи являются переменными и могут меняться;
- предусмотрены ли отдельные счета от поставщиков (например, за интернет);
- как организовано определение коммунальных расходов — по счетчикам или по нормативу;
- есть ли возможность отказаться от части услуг и платить меньше;
- уточните срок действия договора и возможные сценарии его продления (автоматическое продление, фиксированная ставка, возможность пересмотра условий через год).
«В бизнесе выигрывает не самый сильный, а тот, кто лучше подготовился» — с «железной леди» Маргарет Тэтчер не поспоришь!
Даже если договор является «типовым» и на первый взгляд таковым и кажется, условий и нюансов в аренде офисных помещений всегда больше, чем хотелось бы. Установление четкой структуры расходов поможет вести переговоры уверенно и на равных.
Где проходит граница ответственности арендатора и УК
Один из самых частых источников недопонимания между арендатором и управляющей компанией — это ответственность за обслуживание и ремонт. Кто чинит кондиционер? Кто оплачивает замену ламп в потолочном светильнике? А если сломался лифт — это чья забота?
Простое правило: все, что за пределами вашего офиса и служит всему зданию — ответственность УК. Это охрана, уборка общих зон, лифты, фасад, центральная вентиляция. Все, что внутри — чаще всего ложится на плечи арендатора, если иное не указано в договоре.
Например, если протек кондиционер, установленный самим арендатором — ремонт за его счет, перестала работать розетка — проверяйте формулировки в договоре, но чаще всего это зона ответственности арендатора.
Вот почему можно утверждать, что хорошая управляющая компания — это, по сути, невидимый сервисный персонал, обеспечивающий комфорт арендатора. Так, известный в СПб девелопер «Теорема», имеющий в собственности деловые центры классов А и В+ и совмещающий полномочия собственника с функциями УК, предлагает формат оплаты по системе «все включено». То есть, в арендной ставке учтены и оплата коммунальных услуг (уборка офисов в том числе), и ответственность арендодателя перед третьими лицами, и проезд в шаттл-басах, курсирующих до ближайших станций метро. И это — яркий случай ответственного отношения управляющей компании к арендаторам.
Вывод: как не платить за воздух
На рынке аренды в таких мегаполисах, как Санкт-Петербург, стандартные пакеты аренды в бизнес-центрах могут сильно отличаться. Поэтому особенно важно заранее разобраться, что именно входит в арендную плату, что оплачивается отдельно, а что можно обсудить — так вы снижаете риски переплаты и недопонимания.
