Как выбрать бизнес-центр для аренды офиса

Выбор помещения для бизнеса, конечно же, всегда зависит от типа предполагаемой деловой активности. Но есть ряд критериев, которые можно смело отнести к общим для большинства арендаторов, а именно:

• локация в черте города — инфраструктура района, пешеходная доступность станций метро и остановок общественного транспорта, близость и удобство выезда на транспортные магистрали;
• технические характеристики здания — высота потолков и планировка, шаг несущих колонн, наличие и совершенство систем подачи воздуха;
• наличие парковки;
• размер арендной ставки и условия аренды.

Текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости такова, что основная масса предложений сегодня приходится на бизнес-центры — специализированные комплексы, обеспечивающие функционирование различных видов бизнеса, предоставляющие предпринимателям удобные условия для работы и развития их компаний.

Располагаются они обычно в удобных местах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, что позволяет компаниям экономить время и ресурсы на перемещение и решение бытовых вопросов. Поэтому вопрос выбора офиса для арендатора сегодня, по сути, сводится к тому, как выбрать бизнес-центр.

Что надо знать о классификации БЦ

Общепринятой системой оценки качества услуг, предоставляемых офисными центрами, в нашей стране с 2009 г. является буквенная классификация, разработанная специалистами РГУД (Российская гильдия управляющих и девелоперов).

Класс БЦ присваивается особой сертификационной комиссией, в состав которой входят авторитетные представители гильдии управляющих и девелоперов, а также профессионалы рынка недвижимости и заинтересованных структур городского сообщества. Такие комиссии функционируют в 9-ти российских городах, включая СПб.

Инициирует процесс сертификации БЦ собственник или законный представитель владельца делового комплекса путем подачи заявки. Класс присваивается на основании профессиональной оценки (экспертное мнение с учетом базовой системы оценочных критериев).

Сегодня для арендаторов офисов выбор предельно упрощен: в 2021 г. экспертами РГУД был предложен очередной (третий с 2009 г.) вариант классификации, вступивший в силу в 2022 г. и ознаменовавший:

• ликвидацию ранее действовавшего класса С;
• ужесточение требований к классам А и В.

Классы офисных центров: что обозначают буквы

Из сказанного выше следует, что теперь российскому арендатору приходится выбирать только между «хорошим» и «лучшим». Согласно буквенной классификации:

• класс A — это самые совершенные бизнес-центры, которые расположены в престижных районах города, имеют высококачественную отделку помещений, развитую инфраструктуру и высокий уровень безопасности, в числе их клиентов нередко представлены крупные или известные компании, представительства иностранных фирм и т.п.
• класс B — офисные комплексы бизнес-центры среднего уровня, имеющие удобное местоположение, но находящиеся не в самом центре города, предлагающие арендаторам достаточно хороший, но более скромный уровень услуг и инфраструктуры.

С учетом специфики города в Санкт-Петербурге широко используется промежуточный класс офисов B+, к которому относят бизнес-центры среднего уровня с удачным местоположением и высоким уровнем услуг.

Они могут находиться, к примеру, не в самом центре города, достаточно недалеко от станций метро или транспортных развязок, компенсируя этот недостаток организацией бесплатных трансферов для арендаторов и их гостей.

Офисы в таких зданиях обычно имеют качественную отделку, системы вентиляции и кондиционирования воздуха, а также доступ к Интернету и телефонным линиям. Уровень безопасности в бизнес-центрах класса B+ также достаточно высок, они имеют охраняемые входы и контролируемый доступ на территорию.

Впрочем, используемые при сертификации критерии оценки, отвечая подвижности рынка, постоянно обновляются для более гибкого учета происходящих изменений.

Офис для начинающего бизнеса: особенности выбора

Выбрать первый офис сложнее всего, ведь молодая компания, как правило, должна сделать выбор на фоне неопределенных перспектив своего дальнейшего развития: не очень понятно, как скоро и в каком размере будет получена прибыль, какую ее часть можно направить на аренду офиса для сотрудников, как будет меняться штат и т.д.

В таких условиях легко заключить невыгодный и даже небезопасный с экономической точки зрения договор — например, ошибочно оценив свои финансовые возможности, компания может оказаться не готова к регулярным арендным платежам, а условия договора не позволят отказаться от ставшего непосильным сотрудничества.

Ошибкой для некоторых бизнесов будет и выбор варианта «подешевле и попроще»: если деловая активность предполагает привлечение солидных клиентов и партнеров, потребуется представительство в престижном БЦ, способное утвердить имидж молодой компании, а значит — и дать толчок к ее развитию.

Чек-лист для подобных арендаторов:

• установите предельный бюджет на аренду, рассчитайте, исходя из него, приемлемую арендную ставку;
• оцените важность территориального фактора для вашего конкретного бизнеса, не оглядываясь на модные тренды;
• выберите оптимальный срок аренды (возможно, стоит начать с 1-2 месяцев, несмотря на более высокую цену и менее выгодные условия краткосрочной аренды);
• продумайте, какая площадь удовлетворит ваши запросы без нарушения санитарных норм и без превышения финансовых возможностей.

Лайф-хак для неопытных руководителей: использование в офисе жидкокристаллических мониторов упирается в требование обеспечить не менее 4,5 кв. метров площади на каждого сотрудника. Просто умножьте эту нормативную величину на количество предполагаемых офисных работников — и для начала не ошибетесь!

Кстати, именно в высококлассных БЦ зачастую можно снять небольшое (менее 20 квадратных метров) помещение. А главная фишка в том, что по мере успешного развития и масштабирования бизнеса можно заранее бронировать более просторные решения.

Предложение по аренде офиса: где искать

Конечно, можно обратиться в риэлтерскую компанию, где опытные специалисты с удовольствием выполнят подбор решений с учетом любых выставленных требований и пожеланий. Единственный недостаток — достаточно высокая (до трети от суммы по договору аренды) стоимость услуг.

Поэтому поиск рыночных предложений сегодня прочно обосновался в интернете:

• сайты-агрегаторы предоставляют списки бизнес-центров с разбивкой по районам, классам, размеру арендной ставки — простой и удобный способ (правда, есть риск неактуальности сведений);
• площадки по купле-продаже недвижимого имущества, которые содержат раздел коммерческой недвижимости (недостаток тот же — приглянувшееся объявление не всегда является актуальным);
• сайты бизнес-центров и управляющих компаний — источник наиболее достоверной информации, нередко — с возможностью выполнить бронирование непосредственно со страницы ресурса.

Как забронировать помещение в бизнес-центрах УК «Теорема»

Удачный формат сотрудничества с арендаторами предлагает компания «Теорема» — известный в городе девелопер, за плечами которого — множество успешно реализованных и высоко оцененных деловым сообществом проектов (12 бизнес-центров классов А и В+ в Невском, Красногвардейском, Калининском, Петроградском районах).

Соединяя функции девелопера, владельца и управляющей компании, «Теорема» обеспечивает не только комфортные условия для ведения бизнеса, но и отвечающее современным требованиям удобство взаимодействия:

• сдача помещений в аренду с отделкой «под ключ» (интересно для большинства компаний, включая молодые);
• прозрачная система прямой аренды по формуле «все включено» (сразу включает оплату за большой пакет полезных опций);
• готовая IT-инфраструктура, доступ арендаторов с собственным разработкам компании в сфере высокотехнологичных сервисов для бизнеса);
• договорные отношения, построенные на основе юридических безупречных документов;
• инновационное приложение «Теорема», устанавливаемое на мобильные гаджеты и обеспечивающее быстрый и удобный контакт с менеджментом БЦ для решения любых эксплуатационных и административных вопросов.

На официальном сайте компании представлены все бизнес-центры с подробным описанием каждого проекта, инфраструктуры, допуслуг, оснащения, арендной ставки.

На поэтажных планах зданий деловых комплексов можно увидеть все имеющиеся планировки, занятые и доступные для аренды помещения с указанием квадратуры и актуальной арендной ставки, а также фотографии свободных объектов. На сайте можно также оставить заявку на бронирование подходящего офиса.

Советы по осмотру арендуемого офиса

Прежде чем заключить договор, помещение в новом для вас БЦ необходимо «увидеть и пощупать».

Путь до выбранного БЦ целесообразно проделать и на автомобиле, и на общественном транспорте — только так можно реально оценить транспортную доступность, а значит — перспективы ежедневных поездок работников и посещений клиентов.

Во время осмотра рекомендуется обратить внимание на:

• входную группу — как организован допуск, какие документы запрашивают на ресепшен, нужны ли пропуски для гостей и пр.;
• технические требования, включая категорию электроснабжения и инженерные системы;
• в высотном здании — на работу лифтов (сотрудникам придется пользоваться ими ежедневно);
• количество и репутацию провайдеров, предоставляющих интернет-связь.

И далее — само собой разумеющееся изучение планировки, наличия и состояния отделки, возможности или необходимости проведения ремонта с обсуждением распределения расходов, обеспечения мебелью и т.д.