Классификация бизнес-центров A, B, C

Бизнес-центры можно оценивать по разным параметрам, и каждый может подходить к вопросу со своей меркой. Кому-то важнее всего местоположение, кому-то — высота потолков и планировка помещений, кому-то — сервисы и инфраструктура.

Тем не менее, в нашей стране с 2009 г. с целью маркетингового анализа профильного рынка в крупных российских городах действует единая классификация БЦ, разработанная Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД).

С момента запуска единой системы оценки процедуру классификации РГУД в разных городах РФ прошли свыше тысячи объектов, причем не только в столичных регионах, но и по всей стране (в Перми, Омске, Челябинске, Казани и пр.)

В основу отечественного классификатора положена западная система буквенного типа (классы А-D), но параметры оценки, используемые при присвоении того или иного класса, постоянно обновляются: современный рынок коммерческой недвижимости весьма подвижен, и система стремится учитывать происходящие изменения.

Так, второй вариант был принят уже через пять лет после запуска единой классификации (он был разработан в 2013 г. и действовал в период с 2014 по 2022 гг.) В 2021 г. экспертами гильдии был предложен третий вариант, обновленные требования вступили в силу в прошлом году.

Виды бизнес центров по новым правилам

Буквенная классификация изначально предполагала движение по убыванию: класс А — высшая ступенька, D — нижняя. К последнему классу относили кое-как адаптированные под цели бизнеса здания старой застройки, не имеющие специального оснащения, часто расположенные на городских окраинах.

Напомним, что первая версия классификации принималась в период формирования данного сегмента рынка, когда спрос и предложение еще не были сбалансированы и даже еще не были до конца понятны самим игрокам.

Не удивительно, что нижняя ступенька квалификационной сетки очень скоро утратила свою актуальность. Это произошло на фоне активного строительства новых современных бизнес-центров и угасания и так не слишком высокого спроса в D-сегменте.

Дольше продержался в системе класс С, который характеризовался не самыми выгодными локациями, устаревшими коммуникациями, не адаптированными под потребности бизнеса планировками, минимумом оснащения и бытового комфорта.

С прошлого 2022 года эксперты РГУД ужесточили стандарты оценки деловых центров и упразднили класс С.

Особенности ценообразования, или почему класс С стал не нужен

И вот на рынке БЦ остались только А и В (а также промежуточный В+, введенный в виду сложности проведения четкой границы между двумя основными). И что же? «Отряд не заметил потери бойца» — потому что спрос в сегменте С и так стремился к нулю. За прошедшее десятилетие изменились и запросы арендаторов, и предложения серьезных девелоперов: первые привыкли к комфорту — вторые научились формировать комплексные предложения, от которых сложно отказаться.

Современный офис — это:

• свежий воздух и здоровый микроклимат для коллектива сотрудников;
• дорогостоящее оборудование, которое должно быть безопасно запитано электроэнергией и защищено от угрозы пожара;
• интерьер, в котором удобно работать и нестыдно принимать клиентов и партнеров;
• совершенные коммуникации, гарантирующие бесперебойность рабочих процессов.

И многое другое, включая парковку для личного автотранспорта и возможность удобно добираться до места работы на общественном.

Таким образом, собственно стоимость квадратных метров давно уже «растворилась» в арендной ставке: дорогая аренда включает в себя все то, что при дешевой придется оплачивать отдельно (охрана, система доступа, телекоммуникации и т.п.) Стоит ли удивляться, что спрос перекочевал в высшие классы!

Один пример выбора офиса

Команда программистов в СПб, которая начинала бизнес практически «на дому», подошла к черте, когда потребовалось расширить штат, а значит — арендовать офис. В ожидании запуска основного проекта решено было подойти к выбору экономно: пока нет планируемой прибыли, можно ограничиться скромным помещением в бизнес-центре С-класса.

Арендная ставка выглядела вполне привлекательной, однако при ближайшем рассмотрении предложения оказалось:

• электропроводка в здании ненадежна, технику подключать опасно;
• кондиционер надо устанавливать за свой счет;
• автомобили придется оставлять в соседнем дворе без присмотра или на платной парковке в квартале от здания;
• из охраны — вахтер на входе;
• корреспонденцию получают на почте (надо оплатить почтовый ящик).

Общее состояние помещения — нуждается, как минимум, в косметическом ремонте. Дополнительно оплачиваются коммунальные услуги по весьма непрозрачной схеме.

При пересчете предстоящих расходов оказалось, что разница с арендой помещения в БЦ класса Б незначительна, зато в обустроенном офисе можно с первого дня активации договора приступать к работе, а не к решению эксплуатационных вопросов.

Что предлагает арендаторам УК «Теорема»

Профессиональная управляющая компания и девелопер с 25-летним опытом — владелец 12 бизнес-центров в СПб. Не удивительно, что как профессионалы высокого уровня мы точно прогнозировали тенденции и ориентировались именно на создание и развитие офисных центров А/В+. И сегодня наше предложение можно считать эталонным.

Пример: бизнес центр класса А «Осень» (введен в эксплуатацию в 2013 г., арендная ставка — 2,2 тыс. руб./кв. м, входит в систему бизнес-парка Полюстрово).

Здание обеспечено современным инженерно-техническим оснащением, предусмотрены вентиляция и кондиционирование воздуха, теплоснабжение автономное. В оснащении — системы контроля и безопасности, реализованные на базе оборудования от ведущих отечественных и зарубежных производителей:

• контроль доступа (Nedap, Нидерланды);
• видеонаблюдение (AXIS, Швеция);
• противопожарная защита (БОЛИД, Россия).

Информационная инфраструктура здания обеспечена структурированными кабельными системами (СКС категорий V-VI, возможность передачи данных со скоростью до 10 Гбит/с).

Продуманные планировки, ремонт с использованием высококачественных современных материалов, грамотно организованное освещение, парковка на 406 мест, богатая инфраструктура. Особое преимущество — высококлассный менеджмент и использование уникального приложения «Теорема» для быстрой и комфортной коммуникации с управляющей компанией.

Как изменились требования сертификации

Помимо того, что комиссии исключили типы бизнес центров С и перестали выдавать сертификаты соответствия объектам этого уровня, новая версия ужесточена следующими положениями для БЦ класса А:

• только энергоэффективные материалы и технологии (фальшполы, нагрузка на перекрытия — от 400 кг, высота потолков — от 330 см, шаг колонн в помещении — не менее 6х6);
• повышение требований к системам кондиционирования и вентиляции, включая желательную (пока на уровне рекомендаций) интеграцию электронной системы управления батареи и интеллектуальных инженерных систем.

В 2024 г. присвоение этой категории будет возможно исключительно при наличии «зеленой» сертификации.

Требования к классу бизнес-центра B не изменились, а вот B+ будет присваиваться только при наличии АСУ зданием (централизованное управление оборудованием инженерных систем + мониторинг и диспетчеризация).

Как происходит классификация бизнес центров

Итак, мы теперь знаем, что означают буквы, отражающие уровень комфорта и качества услуг офисного центра. Но как же происходит оценка объектов? Классность присваивается специальной сертификационной комиссией, в которую включаются местные (региональные) профессионалы профильного рынка, представители городского сообщества и гильдии управляющих и девелоперов.

На сегодняшний день такие комиссии уже функционируют в Москве, Санкт-Петербурге и еще в семи крупных городах России (Казань, Самара, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Тюмень, Краснодар), подготовка к созданию сертификационных комиссий РГУД ведется и в других городах.

В основе присвоения класса — экспертное мнение (профессиональная оценка) и соответствие критериям, заложенным в базовую систему. Всего рассмотрению подлежат шесть параметров, а именно:

• конструктивные особенности здания (планировки, этажность, высота потолков и пр.);
• основные инженерные характеристики (состояние электрических сетей, водопровода, систем вентиляции/кондиционирования воздуха и пр.);
• местоположение и транспортная доступность (престижность района, близость транспортных развязок, станций метро, автомагистралей и дорог);
• наличие собственной парковки (наземной или подземной);
• услуги для арендаторов (службы и сервисы — от ресепшен до уборки помещений);
• управление зданием (качество менеджмента, профессионализм персонала, скорость и качество решения эксплуатационных вопросов).

На практике это означает, что оцениваемому объекту по каждому из этих критериев начисляются баллы, отражающие уровень соответствия требованиям, которые суммируются и дают общий показатель. При этом решающим является мнение входящих в комиссию экспертов.

Процесс сертификации запускается по факту подачи заявки, с которой в комиссию вправе обратиться собственник БЦ или его законный представитель.

Зачем это нужно девелоперам и владельцам офисных центров? Все просто: официально присвоенная категория оказывает серьезное влияние на капитализацию объекта (чем выше класс, тем дороже можно продавать и тем выше арендная ставка).