Одной из наиболее востребованных услуг на рынке коммерческой недвижимости можно считать именно такие сделки, когда компания-арендатор приобретает в свое пользование не только помещение, но и почтовый адрес, на который можно получать всю деловую корреспонденцию. Чем отличится аренда офиса с юридическим адресом от обычной и почему она востребована?
Начнем, пожалуй, с определения — какой же адрес называется юридическим и как это понятие регламентируется в правовом поле.
Юрадрес в российском законодательстве
Сегодня даже далекие от бизнеса люди знают, что неотъемлемым реквизитом всякой компании (юридического лица) является юридический адрес, но дать определение этому понятию, оказывается, не так-то и просто.
Порядок первичной регистрации юрлиц, равно как и порядок внесения информации и всех последующих изменений в ней (включая этот самый адрес) в ЕГРЮЛ, регулируется Федеральным законом № 129-ФЗ от 08.08.2001. Однако самого термина вы в этом законе не найдете.
Вы его вообще нигде не найдете — и это важнейший нюанс нашей беседы: мы говорим о понятии, которое в действующем законодательстве РФ даже не упоминается. В Гражданском Кодексе РФ есть несколько иной термин — «место нахождения юридического лица», а в ст. 8 указанного выше закона «О госрегистрации юрлиц и ИП» есть требование ко всем прошедшим государственную регистрацию «иметь адрес местонахождения действующего исполнительного органа», что характеризует эту информацию о компании как правоустанавливающую.
Именно указанный при регистрации адрес определяет место исполнения компанией обязательств как в части договорных отношений с контрагентами, так и в связи с уплатой положенных по закону налогов и сборов.
Существующее сегодня в деловых кругах разделение адресов на «фактический» и «юридический» категорически неправомерно: субъект предпринимательской деятельности может и должен быть зарегистрирован исключительно по месту своего реального местонахождения.
Но, несмотря на очевидную нелегитимность, такие понятия распространены не только в разговорной речи, но и на уровне официальных документов. Поэтому и мы будем говорить об аренде офисов с предоставлением юридического адреса именно с такой точки зрения, которая уже принята в обществе и в деловых кругах.
Практика неправомерной регистрации и реакция рынка аренды
Сложившаяся практика уходит корнями в далекие уже 90-е годы, когда зарождающееся предпринимательство привело к критическому дисбалансу между имеющимися офисными площадями и количеством регистрируемых юрлиц.
Выход был найден без особого креатива: так как на тот момент при регистрации предпринимателям было достаточно предъявить документ с указанным адресом, в учредительных документах стали, как грибы после дождя, появляться лже-адреса.
На этом фоне сформировались следующие варианты адресов:
- для «массовой регистрации» — когда по одному адресу могли быть зарегистрированы десятки компаний и фирм;
- просто фиктивные — когда документы адресовали к совершенно неожиданным объектам, где вовсе не было ни офиса, ни компании (а порой и самого объекта).
Тогда же появилась и такая услуга, как аренда офиса под юридический адрес — как возможность зарегистрировать компанию даже людям, в регионе предполагаемой бизнес-деятельности не проживающим и не имеющим возможности оплачивать площади для размещения. И никого не смущало объявление с предложением сдать площадь «с юридическим адресом недорого», под которым собственно размещение сотрудников в помещении могло и не подразумеваться.
Но знаете ли вы, что, согласно действующим санитарным нормам, площадь такого помещения должна обеспечивать минимальный метраж — 4,5 квадратных метров на одного человека?
Аренда офисов с юридическим адресом от собственника в жилой недвижимости возможна даже в том случае, когда учредители или гендиректор компании квартирой или домом не владеют — им достаточно быть прописанными по данному адресу. Но при этом потребуется письменное согласие официального владельца.
А вот зарегистрировать юрадрес ИП или ООО в собственном гараже, сарае или даче не получится: это прямо запрещают и НК РФ, и ГК РФ и законодательство о садоводческих товариществах и кооперативах.
Назначение и использование юридического адреса компании
Итак, без подтверждения в пакете документов адреса, который позиционируется как юридический, регистрация компании сегодня невозможна. В процессе дальнейшего осуществления бизнес-деятельности указанный в регистрационных документах адрес используется для следующих целей:
- связь с налоговыми органами — именно по этому адресу налоговая инспекция отправляет уведомления, требования и другую корреспонденцию;
- защита от мошенников, которые могут попытаться использовать авторитет предприятия/организации для своей деятельности (они никак не смогут разместиться там же, где и настоящая фирма);
- открытие расчетного счета в банке;
- заключение договоров с контрагентами;
- направления извещений в случае судебных разбирательств.
Строго говоря, в отсутствие юрадреса нельзя совершить целый ряд важных операций, без которых деловая активность просто невозможна.
На практике это не такая уж редкость, когда компания получает всю деловую почту на некий адрес, а работает предприниматель или целый коллектив в другом месте. Казалось бы, все продумано: расходы на аренду помещения «под адрес» сравнительно невелики, на время налоговых и банковских проверок разрешается пользоваться «офисом», письма и уведомления пересылаются по фактическому месту нахождения.
Но на самом деле при такой организации возможны серьезные проблемы:
- во-первых, в государственной регистрации по «засвеченному» адресу может быть просто отказано;
- во-вторых, налоговые органы с большой долей вероятности будут рассматривать такую компанию как фирму-однодневку, а это повлечет многочисленные проверки и штрафы;
- в-третьих, банковские учреждения при малейшем подозрении могут отказать в выдаче кредита (причем даже не озвучивая реальную причину отказа).
Допустимо ли с точки зрения закона заключить договор аренды офиса с юридическим адресом? Да, вполне — если компания действительно разместится в арендованном помещении/здании, а при смене офиса — уведомит органы об изменении локации в установленном порядке и в установленные сроки.
«Прописку» в арендованных у «Теоремы» офисах имеют такие крупные компании, как АШАН и Яндекс, «Авангард Пискаревский» и ЮМани, «Абсолют Банк», Х5 Retail Group и многие другие.
Бизнес-центры расположены в престижных районах города, включая исторический центр, имеют современное высокотехнологичное оснащение, предоставляют полный комплекс услуг, включая ресепшен и почтовые ячейки для арендаторов.
Предложение «Теоремы» по стоимости аренды является достаточно разнообразным. Так, в торгово-офисном центре «Эврика» (класс В+, Невский район) арендная ставка стартует от 800 руб. за кв. метр — и это хорошая цена даже для начинающих компаний и предпринимателей с ограниченным бюджетом.
А вот в комплексах класса А за аренду каждого квартирного метра придется заплатить больше: например, в БЦ «Бенуа» и «Зима» (Калининский район) — не менее 2,4 или 2,5 тыс. руб. соответственно.
