То, как вел и ведет себя российский рынок офисной недвижимости в 2023 г., определяется рядом факторов, включая экономическую ситуацию, спрос на рабочие места, доступность и стоимость земли, а также развитие технологий и изменение предпочтений арендаторов и собственников.
Начиная с прошлого года, важным фактором был также уход из страны зарубежных компаний, спровоцировавший освобождение большого объема офисных площадей, однако он постепенно нивелируется и становится все менее значимым.
Рассмотрим специфику этого рынка и каждый из влияющих на его состояние факторов по-отдельности, чтобы составить представление о наиболее важных трендах и тенденциях, на которые следует обратить внимание и профессиональным игрокам, и тем, кто планирует арендовать помещение под офис.
Краткий обзор рынка офисной недвижимости
Это объемный сектор коммерческого недвижимого имущества, который обеспечивает аренду или покупку отдельных офисных помещений, офисных зданий, а также бизнес-центров. Он является одним из самых важных и востребованных рынке недвижимости, так как выполняет функции по обеспечению комфортных условий для работы сотрудников компаний и организаций из самых разных сфер деловой активности.
Основные характеристики рынка офисных помещений:
- высокий спрос, связанный с тем, что офисные площади востребованы как крупными компаниями, так и со стороны малого и среднего бизнеса;
- хорошая устойчивость к экономическим кризисам;
- разнообразие предложений (в этом сегменте представлен широкий спектр офисных помещений различных размеров и классов с размещением в разных районах в пределах города);
- насыщенность предложениями, что способствует развитию конкуренции (как следствие — снижению цен на аренду и покупку объектов, с одной стороны, и постоянному улучшению предлагаемого клиентам сервиса, с другой);
- долгосрочность сделок — многие компании предпочитают заключать долгосрочные арендные договоры, что снижает риски арендодателей и обеспечивает стабильность рынка.
Современные офисные здания и бизнес-центры в большинстве своем оснащены передовыми технологиями и системами управления зданием. Они являются привлекательным объектом для инвестиций, так как обеспечивают стабильный доход от аренды и ликвидность вложений (то есть, могут быть проданы с хорошей прибылью в будущем).
Факторы влияния и тенденции рынка офисов
Экономический рост и стабильность являются ключевыми факторами, влияющими на высокий спрос на офисные помещения. Если экономика будет расти, это может привести к увеличению спроса на офисные площади, что в свою очередь повысит цены. В то же время, если экономика столкнется с рецессией, это может негативно повлиять на спрос, что приведет к снижению цен на аренду и покупку офисных помещений.
По данным министерства экономического развития РФ, в нынешнем году в России ожидается рост ВВП более чем на 2% (ожидаемый показатель — 2,8%), при этом прогнозируется переход текущего импульса (как кредитного, так и бюджетного) и на год следующий.
Означают ли эти экономические прогнозы, что в сегменте коммерческой недвижимости следует ожидать оживления и роста цен? Анализ рынка офисной недвижимости нельзя считать полным, если мы не рассмотрим другие факторы.
В определении состояния рынка офисной недвижимости играют важную роль:
- спрос на рабочие места — потребность в площадях для размещения сотрудников (и соответственно цены) предсказуемо растут по мере расширения штатов компаний;
- доступность и стоимость земли — строительство новых офисных зданий всегда стимулируется при снижении стоимости земли, что ведет к увеличению предложения и снижению цен;
- развитие технологий и изменение предпочтений арендаторов — например, с развитием удаленной работы и гибких графиков работы, арендаторы могут предпочесть меньшие офисные помещения или вообще отказаться от офиса.
Напомним, что пандемия существенно изменила отношение к «дистационке», и сегодня с удаленщиками работают гораздо больше российских компаний, чем раньше.
По данным исследования, проведенного сервисами СберПодбор и Работа.ру на выборке из тысячи размещающих на этих сервисах свои вакансии компаний, число таких работодателей достигает 57%.
При этом у каждого региона и города есть собственная специфика, и сравнивать, скажем, офисный рынок Петербурга с движением офисных площадей в российской глубинке, конечно же, невозможно.
Деловой Санкт-Петербург: обзор рынка офисной недвижимости 2023
На рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в настоящее время наблюдается высокий спрос на качественные помещения под офис. Это связано с развитием экономики города и увеличением числа компаний, которые нуждаются в офисных площадях.
Особенностью рынка офисных помещений Санкт-Петербурга является наличие большого количества бизнес-центров различных классов. В городе активно строятся новые объекты, которые отвечают современным требованиям к офисной недвижимости.
Также стоит отметить, что цены на аренду и покупку офисных помещений в Санкт-Петербурге достаточно высоки по сравнению с другими регионами России. Это объясняется высоким качеством предлагаемых решений и развитой инфраструктурой города.
Самым оживленным является рынок аренды офисов, причем все большее число компаний предпочитает взаимодействие с профессионалами этого рынка — с владельцами и управляющими компаниями бизнес-центров.
Что надо знать о классификации БЦ
Принятая на сегодняшний день в России классификация офисных центров основана на учете множества факторов и дает хорошее представление о том, на какие возможности может рассчитывать клиент.
Класс (в теории — по убыванию от А до D, на практике самый нижний не рассматривается вообще, так как и предложение, и спрос крайне низки) присваивается деловому комплексу, исходя из его локации в городской черте, типа и года постройки здания/зданий, транспортной доступности, состояния инфраструктуры, наличия и качества инженерных коммуникаций, систем жизнеобеспечения, безопасности, контроля доступа и др.
- А — расположенные в престижных районах и оборудованные по последнему слову техники здания современной постройки или прошедшие полную реконструкцию с учетом специфики предстоящей эксплуатации, в составе предложения обязателен охраняемый паркинг, профессиональный менеджмент, максимально полный дополнительный функционал;
- В+ — объекты бизнес-класса, которые по большинству характеристик сравнимы с категорией А и обеспечены всеми преимуществами профессионального управления, причиной присвоения «переходного» класса чаще всего является менее удачное местоположение (например, некоторая удаленность от станции метро).
БЦ класса В предлагают арендаторам меньше комфорта. Здесь может не быть услуг ресепшен, собственной парковки (или будет весьма ограниченное число машиномест) и т.п. В классе С представлены доступные по цене решения с более скромной отделкой и оснащением, менее удачно расположенные и размещающиеся, как правило, в зданиях бывших заводских контор, НИИ и конструкторских бюро.
По итогу трех кварталов текущего года рынок офисной недвижимости СПБ пополнился десятью новыми объектами, общий объем пригодной к сдаче в аренду площади которых составляет 100 тысяч квадратных метров — и это вдвое больше, чем годом ранее.
Пять введенных в эксплуатацию БЦ относятся к классу А, два предлагаются застройщиками на продажу, три классифицированы как офисные центры класса В.
Динамика офисного рынка СПб в цифрах
К началу октября-2023 объем свободных офисных площадей в городе значительно сократился и составляет 391 тыс. кв. м (в конец прошлого года их было более 450 тыс. кв. м). При этом 12% площадей свободны в премиум-классе А и 7,9% — в классе В. Драйверы текущего спроса — российские «айтишники» и компании нефтегазового сектора (соответственно 54% и 21% всех сделок по аренде офисов пришлось именно на этих арендаторов).
Освободившиеся после ухода из России международных компаний площади новые арендаторы уже заняли на 90% — это офисы с качественной отделкой, мебелью и оборудованием. Введенные в эксплуатацию в нынешнем году площади заполнены на 20%, более 300 петербургских бизнес-центров вышли на показатель заполнения 100%.
Впервые за последние 8 лет из-за единовременного выхода на рынок новых БЦ премиум-класса доля свободных площадей в элитных офисных центрах оказалась очень высокой, а точнее достигла 44%.
Эксперты отмечают, что в ближайший год новые элитные БЦ на рынке не появятся, и ликвидное предложение в классе А постепенно «вымоется». Что же касается средних месячных арендных ставок за квадратный метр, то на текущий момент они стабилизированы:
- в БЦ класса А — на уровне 1,9 - 2,4 тыс. руб.;
- в классе В — на уровне 0,8 - 1,8 тыс. руб.
Подводя итоги
Таким образом, ситуация на профильном рынке СПб — снова в руках арендодателей, на дисконт от установленной арендной ставки могут рассчитывать только крупные постоянные арендаторы. Возросла и ценовая эластичность: заинтересованность потенциальных арендаторов возрастает даже при незначительном снижении ставки.
Основная конкуренция на питерском городском рынке по-прежнему «питается» уникальностью локации, оснащенности и технологичности, количества и разнообразия предлагаемых дополнительных услуг и сервисов.
Примером конкурентного предложения являются бизнес-центры УК «Теорема» — управляющей компании, которая известна в Санкт-Петербурге уже четверть века и предлагает в аренду 440 тыс. кв. метров офисных, складских и торговых площадей, обеспеченных сервисным обслуживанием на уровне класса А, развитой инфраструктурой и техническим оснащением, которое соответствует самым высоким стандартам.
До осени следующего 2024 г. завершение строительства новых бизнес-центров класса А в городе не запланировано (в нынешнем году в этом сегменте было введено в эксплуатацию 61 тыс. кв. м), поэтому желающим с комфортом разместить своих сотрудников целесообразно выбирать из того, что есть сейчас.
