Какими бы ни были организационная форма и масштаб компании, сегодня большинство руководителей предпочитают арендовать помещения под офис — благо, сдаваемых в аренду офисных помещений на рынке предостаточно, причем практически любой площади.
Но вот какой офис лучше выбрать при таком многообразии предложений? Что учесть при оценке предлагаемых вариантов? На что обратить внимание в первую очередь? Ответы на эти вопросы требуют понимания разных аспектов рынка аренды коммерческой недвижимости.
Топ-3 основных правил поиска аренды площадей под офис
Поскольку арендаторы ставят перед собой очень различные цели, то и требования к арендуемому помещению они предъявляют разные. Но можно назвать несколько принципов-рекомендаций, помогающих правильно выбрать офис, независимо от специфики бизнеса.
Вот от чего стоит отталкиваться при поиске желаемого:
- отдавайте предпочтение помещениям, которые принадлежат профессиональным игрокам рынка аренды, в идеале — находятся не только в собственности, но и в управлении у одной компании
В этом случае арендатор заключает соглашение напрямую с собственником и с ним же оперативно и комфортно решает все эксплуатационные моменты (например, наша компания-девелопер «Теорема» в Санкт-Петербурге владеет 12-ю престижными бизнес-центрами, выполняя также функции управляющей компании и поддерживая менеджмент на самом высоком уровне).
- если «время терпит», обратите внимание на строящиеся объекты
Заключая договор на этапе возведения здания, можно получить выгодные коммерческие условия, подобные которым действующие БЦ в принципе не могут предложить по законам рынка.
- отбирайте несколько вариантов сразу и ведите переговоры с разными арендодателями одновременно
Так вы запускаете своеобразный аукцион, в котором сами выбираете победителя, сравнивая «живые» предложения в режиме real-time.
- не отказывайтесь от личного осмотра каждого варианта
При выезде на объект некоторые стереотипы оказываются не такими уж и важными, а проблемы —решаемыми. Например, если очень хочется оборудовать при офисе кухню, а в привлекательных вариантах кухонного «уголка» нет, попробуйте договориться с арендодателем — возможно, он готов разрешить перепланировку.
И все же, по каким критериям отбирать и сравнивать предложения?
Начало пути — планирование и бюджет
Чтобы с самого начала разумно ограничить область поиска, начните работу с составления требований к помещению. В перечень пожеланий обязательно должны войти такие пункты:
- численность офисных сотрудников и необходимая площадь помещения;
- требования по локации и техническому оснащению;
- наличие и качество отделки помещения;
- потребность в офисной мебели;
- необходимое количество машино-мест на парковке.
Впрочем, зацикливаться на конечном наборе критериев тоже не стоит, ведь у объекта могут оказаться положительные стороны, которые «перевесят» изначальные пожелания.
Как это бывает: компания с большим штатом работников не смогла договориться с арендодателем о пролонгировании арендного соглашения из-за повышения ставки и переехала в БЦ, расположенный за КАД. В результате, казалось бы, неудачного переезда лояльность сотрудников повысилась: просторный офис порадовал удачной планировкой и качеством отделки, а экономия на оплате позволила организовать бесплатный корпоративный транспорт от станции метро, сделав поездки на работу более комфортными и дешевыми.
Естественно, уже на этом этапе нужно понимать, какие средства компания готова выделить на решение задачи: исходя из бюджета, выбирается подходящая ставка аренды, а следовательно — и класс офиса.
Что надо знать о классификации бизнес-центров
Чаще всего сегодня компании арендуют площади в специализированных офисных центрах. Поэтому грамотный ответ на вопрос, как выбрать офис, невозможен без понимания принципа деления таких центров на классы.
На российском рынке действует буквенная классификация бизнес-центров, которая в самых общих чертах выглядит так:
- класс А — элитное решение с локацией в историческом центре и высокой транспортной доступностью. Это только новые, выстроенные специально под офисы здания со всеми современными системами жизнеобеспечения, развитой инфраструктурой, собственной парковкой и большим выбором допуслуг (ресепшн, доставка почты, клининг и пр.);
- классы В и В+ — могут размещаться чуть дальше от центра, но всегда вблизи станций метро или с организованным движением корпоративных шаттлов. Здания могут быть после капремонта или реставрации, но с качественной отделкой, обязательны парковка, все службы, богатая инфраструктура;
- класс C — размещаются, как правило, в зданиях без реставрации, не могут похвастаться ни особо удачным расположением, ни отделкой помещений, ни дополнительными услугами, но привлекают невысокой арендной ставкой.
Имея представление о выделяемом бюджете, можно сразу ограничить круг поиска, выбирая только подходящие по цене решения.
Почему экономия может оказаться опасной
Желание получить помещение в аренду по выгодной цене понятно и оправдано, но низкая арендная ставка не должна лишать арендатора критического подхода к выбору варианта.
Знаете ли вы о таком показателе, как коэффициент потерь эффективности? Он учитывает пространства, которые с точки зрения организации офисного труда бесполезны (например, коридоры), и нормой считается 12-20% неэффективных квадратных метров от общей арендуемой площади. Поэтому меньшее по площади и более дорогое помещение может оказаться выгоднее, чем более дешевое и просторное!
Чтобы ценовое предложение оказалось привлекательным не только на бумаге, но и в действительности, перед заключением договора аренды рекомендуется выяснить:
- что входит в арендную плату (возможно, в дорогом варианте она включает в себя стоимость парковки или другие услуги, которые в эконом-варианте придется оплачивать дополнительно);
- как оплачиваются эксплуатационные расходы (возможные варианты —пропорционально арендованной площади по факту или фиксированным платежом в виде тарифа на услуги — могут формировать заметно отличающиеся итоговые суммы);
- кто отвечает за ремонт сдаваемого в аренду помещения;
- есть ли возможность оформить арендные каникулы.
Иногда высокая ставка по факту оказывается более выгодной — особенно в долгосрочной перспективе. Поэтому решение принимается только после взвешенной оценки плюсов и минусов по каждому предложению.
Не забываем: все, что нужно для аренды офиса, необходим зафиксировать в договоре— от правил передачи помещения до прав и обязанностей сторон, способа разрешения конфликтов и условий расторжения соглашения.
