Выбор между приобретением в собственность и арендой необходимых площадей остается для предпринимателей спорным вопросом, и ответ на него лежит в области сравнения затрат, которые придется бизнесу сделать по каждому из вариантов в долгосрочной перспективе.
Основные критерии оценки принятия решения по выбору снять/купить помещение для офиса — это ежемесячные расходы на содержание арендованных площадей и свободные денежные средства компании. Причем оба критерия следует рассматривать с учетом имеющихся рисков.
Как правило, выбор в пользу аренды делают компании-новички, игроки же, давно и успешно ведущие бизнес, обзаводятся собственными офисами.
Впрочем, хоть и принято считать, что компании-гиганты тяготеют к покупке коммерческой недвижимости, на самом деле успешные бизнесы нередко снимают помещения для сотрудников.
Интересный факт. Отечественный IT-гигант Яндекс в Санкт-Петербурге уже тринадцать лет является якорным арендатором БЦ «Бенуа»: в этом приметном здании на пяти арендованных этажах размещается легендарный Яндекс-офис.
О финансах и рисках
Экономика вопроса купить/снять офис начинается с оценки имеющихся у компании свободных средств:
- если они есть в достаточном количестве, необходимо просчитать, будет ли выгоднее приобретение недвижимости или инвестиции в развитие бизнеса;
- если средств нет или не хватает, придется взять кредит, а значит — потребуется сопоставить стоимость заемных средств с экономией на арендной плате.
Еще один аспект — содержание офиса. Причем в расчет надо принимать не только коммунальные расходы, но и другие эксплуатационные затраты, включающие организацию и обслуживание коммуникаций, обеспечение охраны, видеонаблюдения и прочих современных служб, без которых сегодня сложно говорить о комфорте эксплуатации помещения.
Наиболее характерными рисками в текущей ситуации являются:
|
Для аренды |
Для покупки в собственность |
|
|
Все плюсы владения коммерческой недвижимостью
В отличие от арендатора, предприниматель-собственник реально независим — ему не надо опасаться рыночных колебаний и негативных изменений условий арендного соглашения.
Кроме того, владение недвижимостью:
- повышает авторитет компании в глазах клиентов, партнеров и инвесторов;
- допускает долгосрочное планирование деятельности без поправок на настроение и желания арендодателя;
- улучшает кредитный рейтинг (банки охотно дадут заемные средства под залог недвижимого имущества).
Но имейте в виду, что с покупкой офиса повысится интерес к компании и со стороны налоговых органов.
Наличие активов (а собственное помещение — это один из весьма серьезных активов) увеличивает риск налоговых проверок, которые могут негативно влиять на процесс освоения рынка и развития бизнеса, особенно на начальной стадии.
Наконец, компании-собственнику придется платить налог на имущество. Он пока невелик (в прошлом 2022 г. данное обязательство, зависящее от региона, не превышало 2,2%), но это все же дополнительная статья расхода, которую тоже следует учесть при оценке решения снять/купить нежилое помещение.
О преимуществах для предпринимателя-арендатора
На рынке аренды коммерческой недвижимости помещения под офис занимают особое место, являясь самым востребованным сегментом. Очевидные преимущества решения арендовать площади для размещения сотрудников — это:
- возможность без больших усилий и вложений масштабировать офис по мере необходимости;
- избавление от привязки к месту, доступность смены локации при изменении собственных требований к логистике бизнеса;
- при правильно составленном договоре аренды — экономически выгодная возможность воспользоваться арендными каникулами или даже досрочно расторгнуть соглашение.
И, конечно же, арендатору доступен свободный выбор из предложений, отличающихся по соотношению цены и качества. В частности, в каждом большом городе сегодня за клиента конкурируют бизнес-центры, предлагающие готовую инфраструктуру для ведения дел с первого же дня — и это тоже весомый довод «за аренду».
Вместо заключения
Рассмотрим пример финансового расклада при поиске офиса площадью 60-65 кв. м в Санкт-Петербурге (во сколько приблизительно обойдется снять помещения в аренду/ купить недвижимость аналогичной площади в Красногвардейском районе).
Так, купить помещение площадью около 65 кв. м в ЖК «Цветной Город» предлагают за 16,5 млн. руб. Арендная ставка расположенного в этом же районе бизнес-центра класса B+ «H2O» (девелопер-собственник и управляющая компания «Теорема) составляет 1,2 тыс. руб. за квадратный метр. Соответственно, стоимость аренды в месяц составит 72 тыс. руб., за год — менее 900 тыс. руб.
Таким образом, «окупаемость» приобретенного в собственность офиса составит более 18 лет. А ведь эти средства можно вложить в бизнес! Не говоря уже о том, что бизнес-центр УК «Теорема» — это полное техническое оснащение (контроль допуска, охрана, видеонаблюдение, интернет, телефония и пр.), а собственнику все это придется создавать за свой счет — либо частично отказаться от современного комфорта эксплуатации офиса.
