Сложности с арендой коммерческой недвижимости хорошо знакомы представителям самых разных бизнесов: арендуются ли площади под производство, торговую точку, кафе, ресторан или под офис, проблемы возможны в любом случае.
Конечно, условия аренды помещения прописываются в договоре, но, во-первых, идеальный договор — большая редкость, а во-вторых, арендодатели зачастую требуют от арендатора выполнять то, о чем и вовсе не договаривались.
Поэтому далее — о несложных правилах, соблюдение которых при выборе помещения и оформлении арендного соглашения снизит вероятность возникновения проблем, позволит сэкономить деньги, а главное — сберечь нервы и время.
Как правильно арендовать помещение: ТОП-3 правил для арендатора
Арендой в юриспруденции называется передача в пользование оговоренного сторонами имущества на определенное время за установленную плату. Подбор коммерческой недвижимости достаточно сложен, поэтому по каждому потенциально привлекательному объекту рекомендуется выстраивать действия в такой последовательности:
- проверка арендодателя;
- осмотр помещения;
- изучение и обсуждение договора.
Почему так? Важно, чтобы эмоции не доминировали над трезвым расчетом, ведь за каждый арендованный метр придется платить, и уж точно нет никакого смысла тратить свое время на осмотр помещения и обсуждение условий его аренды, если нет уверенности в правах и деловой порядочности предлагающего услугу аренды субъекта. Ну, а с договором не стоит торопиться до «экскурсии» по объекту.
Как проверить арендодателя
В отношение аренды помещений законодательство РФ имеет четкие нормы и правила. Так, любые обязательства, подписанные с неуполномоченным лицом, юридической силы не имеют. На практике это означает, что в любой момент арендатор может быть выселен, даже если он предоплатил свое пребывание в помещении.
Сдавать помещение в аренду вправе три категории лиц:
- собственники, права которых подтверждаются выпиской из ЕГРН (выписку можно самостоятельно получить через МФЦ или на сайте Росреестра, данные арендодателя в договоре должны совпадать с данными владельца из реестра);
- физлица-представители собственников — действуют исключительно на основании нотариально заверенной доверенности с соответствующим пунктом передаваемых полномочий, подлинность которой можно проверить через сайт нотариальной палаты;
- субарендодатели — держатели первичного договора аренды, предусматривающего возможность (согласие арендодателя) передавать всю арендованную площадь или ее часть в субаренду.
Самый безопасный для арендатора вариант — сотрудничество с бизнес-центрами, имеющими проверенную репутацию.
Пример в СПб — девелопер-собственник и управляющая компания в одном лице УК «Теорема», владеющая рядом БЦ классов А и В+: выбирая площади в таких объектах, первое правило — проверку арендодателя — можно пропустить вообще, сэкономив массу времени и сил. При этом на сайте «Теоремы» всегда есть актуальная и достоверная информация о характеристиках зданий, свободных площадях (с иллюстрациями), арендной ставке и дополнительных услугах.
Выбор и осмотр помещения: внимательно и не торопясь
Перед тем как снять помещение в аренду, нужно лично убедиться, что оно подходит по ключевым параметрам и удовлетворяет всем требованиям. Личный осмотр — обязательное условие правильного поведения арендатора, и речь, конечно, идет не только о виде из окна.
Тщательный подход к выбору помещения выглядит так:
- определяем район города, в котором проще и выгоднее всего выстраивать логистику бизнеса;
- уточняем особые требования для помещений под предполагаемую деловую активность;
- оцениваем плотность размещения в районе бизнес-конкурентов (к примеру, открывать четвертую в радиусе ста метров кофейную точку точно не стоит);
- рассчитываем бюджет на аренду.
После такой подготовки выбирать один из предлагаемых вариантов будет и проще, и безопаснее.
Не забываем: риски, связанные с невозможностью использовать помещение для конкретных бизнес-целей, несет только арендатор. Суд в таких ситуациях всегда принимает сторону арендодателя, а потраченные на аренду и ремонт средства возвращению не подлежат.
Если по общим характеристикам вариант подходит, переходим к осмотру с пристрастием.
Что надо проверить в офисе
Часто случается так, что вдохновленный удачным расположением, инфраструктурой и ценой арендатор теряет бдительность и не замечает мелкие недостатки, которые потом могут превратиться в большие проблемы. Поэтому:
- внимательно осмотрите стены, полы и потолок, поищите скрытые дефекты, трещины, следы поверхностной «косметики» и т.п.;
- проверьте розетки (работоспособность, количество и расположение);
- включите освещение, убедитесь в том, что все светильники целы, а выдаваемого ими света достаточно;
- в холодное время года пощупайте батареи отопления, не постесняйтесь включить кондиционер — вдруг он нерабочий или заглохнет через несколько минут;
- проведите мини-испытание интернет-соединения, подключившись к wi-fi.
Осмотр надо проводить в присутствии арендодателя или его представителя, и обо всех обнаруженных проблемах и недостатках сразу же ставить его в известность.
Учтите: если арендатор «заселился» в помещение, по закону ответственность за все проблемные моменты возлагается на него.
Надежный способ избежать неприятностей — подписание акта с указанием всех недостатков и сроков их устранения, но на практике на такой шаг арендодатель, скорее всего, не согласится. Поэтому просто не надо въезжать в помещение до устранения проблемных моментов.
В завершение осмотра не помешает познакомиться с соседями — это тоже может быть критически важно.
Печальный пример из практики: небольшая компания, оказывающая услуги финансового консалтинга, арендовала симпатичный офис в бизнес-центре, не уточнив, что в соседнем помещении регулярно проводятся мастер-классы актерского мастерства. Требующая тишины и сосредоточения работа в арендованном помещении оказалась невозможной, договор пришлось расторгнуть с финансовыми потерями.
Арендное соглашение: основные положения и важные пункты
Соглашение, на основании которого собственник передает во временное платное пользование свое имущество, в юридической практике называется договором аренды. И он должен соответствовать закону (в ГК РФ отношениям сторон арендного соглашения посвящена целая глава — 34-я).
Но мы поговорим только о том, на что надо в этом документе обратить внимание. Итак, в договоре должно быть указано:
- что передается в аренду
Необходим точный адрес здания с указанием номера, этажа, метража помещения — без этих сведений юридическая сила соглашения нулевая. При этом надо проследить, чтобы информация была верной.
- что включает в себя арендная плата
Не слишком добросовестные арендодатели часто указывают на сайте цену исключительно за метры — без допуслуг и коммунальных платежей, и реальная арендная ставка оказывается сюрпризом. Кстати, метраж тоже стоит сверить по кадастровому паспорту — чтобы не платить за несуществующие метры, а от слишком дорогих услуг (например, если стоимость уборки окажется неприемлемой) можно и отказаться, закрепив это решение в договоре.
Полезно знать: ГК РФ запрещает повышать арендную плату чаще, чем раз в год (ст. 614), поэтому соглашаться другие условия не следует.
- условия посещения офиса и использования парковки
Не забудьте уточнить, как попасть на территорию или в здание (бесплатны ли пульты для шлагбаума, ключи и т.п.), а также зафиксировать количество машиномест на парковке и порядок их оплаты.
- стартовый момент расчетов
Проследите, чтобы дата первого платежа была привязана не к конкретному числу месяца, а к моменту передачи помещения по акту (не факт, что к указанной дате будет завезено и установлено все, что нужно для аренды помещения — а счетчик, тем не менее, запустится).
Кроме того, надо вычитать условия расторжения договора (арендодатели нередко прописывают правила более жесткие, чем установлены законом), оговорить в деталях право на выселение по собственной инициативе, зафиксировать ответственность за проведение ремонта.
Отдельный нюанс — срок аренды. Почему так?
Когда нужна регистрация договора аренды
Инструкция о том, как оформить аренду помещения, была бы неполной без описания этого важнейшего момента.
Знаете ли вы, почему арендаторы зачастую предлагают заключить договор не на год, а только на 11 месяцев?
Дело в том, что при сроке аренды от года и выше документ необходимо регистрировать в Россреестре, а это платная услуга (2 тыс. руб. — для физлиц, 22 тыс. руб. — для организаций). К тому же, в новом договоре арендодатель уже вправе прописать новые условия, и вряд ли они будут более выгодными, чем прежние.
Важно также знать, что по закону (ГК РФ, ст. 621) арендатор владеет преимущественным правом на продолжение взаимоотношений после окончания срока действия арендного соглашения (то есть, поставщик услуги обязан выбрать экс-арендатора снова). Проследите, чтобы в договоре не было пункта, отменяющего это право.
Как арендовать помещение для бизнеса без ошибок
Одним из пунктов стандартного арендного соглашения, предлагаемого бизнес-центрами, является указание направления бизнес-деятельности арендатора. Ничего крамольного в этом нет: профессиональные менеджеры следят за тем, чтобы конкурирующие фирмы не оказались соседями и не случилось бы конфликта интересов.
Но если в планах арендатора присутствует смена деятельности, этот пункт лучше заранее убрать. В противном случае изменение формата работы приведет формально к нарушению договора аренды, как следствие — и к возможной потере помещения.
