Площадь м2
Ставка р/м2/мес
Стоимость р/мес
24 Декабря 2014 г.

О традиционной классификации бизнес-центров. Интервью с Борисом Жуковым, генеральным директором УК «Теорема»

Поговорим о классификации бизнес-центров. Для чего она нужна, какие параметры являются наиболее важными?

Классификация нужна для того, чтобы арендаторы понимали, что они выбирают, и принимали правильные решения, сравнивая варианты. Тем не менее, классификация – вещь относительная. Например, если БЦ расположен не в центре города, то он формально не принадлежит к классу А. Но, с другой стороны, в центре города практически не найти бизнес-центр с инфраструктурой необходимого масштаба, с вместительной парковой и удобными подъездными путями. В центре города можно толкаться, преодолевая за полчаса по 200 метров. Напротив, если взять Бизнес-Парк «Полюстрово», то здесь мы видим оптимальную приближенность к центру в соотношении с транспортной доступностью. В последнее время мы видим в Петербурге примеры строительства деловых комплексов высокого класса на периферии, например, в районе аэропорта. Но, насколько я знаю, темпы сдачи в аренду там значительно ниже тех показателей, что демонстрировал БП «Полюстрово». В любом случае, если говорить, что главным критерием, по которому бизнес-центр должен быть причислен к классу А – это нахождение в центре города, то, наверное, это не очень правильно.

Помогает ли классификация отделить главное от несущественного и не запутывает ли она арендатора вместо того, чтобы, напротив, прояснять картину?

Это вопрос отношения к классификации. Потому что есть категории А, B+, B. Нет категорий А- или B-. Я к этой классификации отношусь весьма скептически. Для меня главное состоит в нескольких вещах. В качестве сервиса, который предоставляет управляющая компания. В том, насколько грамотно построены и исправно функционируют инженерные системы. Также важна удовлетворенность от получаемых услуг со стороны арендаторов. Могут ли они посоветовать нас коллегам и партнерам. Мы подтверждаем делом, что «не место красит человека, а человек – место». Это видно на примере того же БП «Полюстрово». Когда-то здесь нельзя было пройти без резиновых сапог, а теперь это благоустроенная территория, где люди не только работают, но и отдыхают, общаются, гуляют, в общем, с пользой и удовольствием проводят время.

А что сегодня играет ключевую роль в том, станет ли тот или иной конкретный бизнес-центр успешным и привлекательным для арендаторов или нет?

На настоящий момент сформировалось устойчивое мнение относительно успеха бизнес-центра. Принято учитывать несколько вещей, каждая из которых может оказаться для конкретного арендатора определяющей: для одного – это будет наличие парковки, для другого – местоположение. Что касается меня, то первое, на что я обращаю внимание, это, как ни странно, внешний вид здания. Речь идет об архитектурном и концептуальном решении, своего рода вкладе в эстетический облик города. Здание бизнес-центра должно быть уникальным и неподражаемым. Примером тому может служить наш бизнес-центр «Лангензипен», начиная с которого мы поставили новую планку для объектов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге. В полной мере его можно оценить в вечернее время, когда включается подсветка стеклянного фасада с нанесенными на него принтами. Кстати, эта технология появилась в городе благодаря нам. «Лангензипен» очень популярен. И хотя сам бизнес-центр небольшой, но, находясь в центре Петроградки, на Каменноостровском проспекте, производит яркое впечатление.

У «Теоремы» есть и другие БЦ с аналогичным решением фасадного остекления, например, «Бенуа»?

Да, и не только «Бенуа», это также «Лето», «Осень», «Зима». Безусловный показатель их успеха – практически стопроцентная заполняемость, причем по высоким арендным ставкам. И что интересно, мы позиционируем эти бизнес-центры как класс А, хотя «Бенуа» получил в свое время «Золотой кирпич» за класс B. Да, объект строго говоря не находится в номинальном центре, хотя и очень близок к нему, думаю, это все весьма условно.

Расскажите, кто он, современный арендатор, чего он ждет от бизнес-центра и офиса?

Дело в том, что среди арендаторского состава в последние 10 лет произошли сильные изменения. Появились те, кто готовы платить больше за удобство, престиж, статус, инфраструктуру и не согласны на меньшее, пусть и за меньшие деньги. К примеру, у нас есть бизнес-центр класса B+, который находится в Невском районе. Там арендные ставки в 1,5 раза ниже, чем для нашего класса А. Это хороший вариант с большими парковками, но заполняемость, в отличии от «Бенуа» и других зданий в БП «Полюстрово», там меньше, в районе 90 процентов. Заметьте, что уровень сервиса в обоих случаях одинаковый, потому что это одна управляющая компания, соответственно одинаковые стандарты качества. Так что, возможно, значительную роль играет месторасположение.

То есть, можно сказать, что соответствие здания духу сегодняшнего дня, его стандартам, в том числе и внешнего облика, особенно важны для арендатора?

Несомненно. Многие девелоперы находят простое решение, строя типовые «коробки», вполне симпатичные, но без «изюминки». По нашей практике мы замечали, что те компании, которые ищут большие площади, большие пространства, очень часто выбирали нас по той причине, что очень часто видят в нас потенциал развития. Все понимают, что если нет возможности расширить бизнес на занимаемой сегодня территории, то рано или поздно придется искать другую площадку. Например, «Яндекс» и «Люксофт» – это компании, которые изначально брали большие пространства и со временем расширялись. «Яндекс», к примеру, за последние 3 года увеличил площадь втрое, до 10 000 кв. м. Это наш самый крупный арендатор, который и дальше будет расти. «Люксофт» также: сначала компания арендовала около 4 000 кв. м, теперь эта цифра возросла до 6 000 кв. м – и дальнейшее развитие они видят в сотрудничестве с нами. Мне кажется, что наши здания опережают время и остаются актуальными даже спустя годы. Это подтверждает интерес арендаторов к таким нашим объектам, как «Эврика» и «Т4». Первая работает уже 14 лет, а «Т4» – 11. Причем оба на сегодняшний день имеют хорошую заполняемость.

А если говорить об арендаторах не такого масштаба как «Яндекс», то что движет ими?

Если компания небольшая, это еще не значит, что она должна существовать по другим стандартам стиля и культуры ведения бизнеса. Напротив, достаточно примеров средних компаний, которые способны держать высокую планку организации рабочего процесса и с большим вниманием подходят к пространству, так как не без оснований считают это вкладом в свое развитие и успех. Что касается нашего подхода к клиентам, то мы приняли решение, что не пойдем в класс С. Те помещения, что я видел собственными глазами в бизнес-центрах класса С, люди арендуют не от хорошей жизни. Соответственно, и менталитет таких арендаторов своеобразный, и культура, и также манера поведения своеобразны. И конечно, стандарты качества там совсем другие. Мы сознательно избегаем такого уровня. Ремонтировать старые здания, подлатывать и подкрашивать - это не наш путь. Мы стремимся к прекрасному. И хочу сказать, что ставка на класс А оправдала себя за эти годы. И даже если месторасположение того или иного бизнес-центра может быть спорным моментом в плане причисления его к классу А, то этот фактор не играет определяющей роли. Например, наш бизнес-центр «H2O» построен по тем же стандартам, что и объекты класса А, но находится на периферии города. Однако и это здание вызывает восторг у тех, кто его видит, и арендатор, как правило, сразу принимает решение о заселении. При этом арендные ставки там относительно невысокие. Конечно, находись этот бизнес-центр ближе к центру города, арендные ставки были бы в нем на 20-30 процентов выше. Но тем не менее, это все равно здание высокого качества. При строительстве «H2O» мы хотели, чтобы он был и в дальнейшем предметом гордости, демонстрацией нашего уровня и стиля, самих принципов, от которых мы никогда не отступим.